Buenas y malas prácticas hipotecarias
La memoria anual del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España ofrece una información muy rica y útil para saber qué cosas hacen mal algunos bancos y cómo deberían actuar. Una herramienta que el cliente puede usar para defender y exigir sus derechos frente a la banca.
Veamos a continuación algunas prácticas incorrectas de los bancos y cómo protegernos con la ley en la mano.
Cuando un banco estudia nuestra solicitud hipotecaria debe ser rigurosa y no darnos expectativas demasiado optimistas, en cuanto a las probabilidades de que el banco acabe aprobando la hipoteca o a las condiciones que finalmente nos concederá. Se trata de evitar que el cliente acabe defraudado de forma injustificada. El personal del banco, por tanto, no debe decirnos que la operación es viable si no ha analizado toda la documentación, ni ofrecernos un tipo de interés muy barato que solo conceden a los clientes más solventes (si no es nuestro caso). De hecho, el banco no debería comportarse solo en su provecho, sino conjugando sus intereses con los del propio cliente. Literalmente comenta el supervisor bancario en su memoria del año 2014: “a las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen tanto por sus intereses como por los de sus clientes, lo cual se traduce en este punto en la obligación de facilitar una información financiera completa y comprensible de los productos que estos contratan.”
El cliente ha de recibir una serie de documentación informativa (Ficha de Información Precontractual -FIPRE-, Ficha de Información Personalizada -FIPER- y oferta vinculante), para valorar la oferta inicial y las condiciones que finalmente firmará, al menos tres días antes de la fecha de firma ante notario, ya que tiene el derecho (y recomendamos siempre ejercer) a revisar el borrador de la escritura.
Para cubrir los gastos de la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario y compraventa, se paga una provisión de fondos, que supone una estimación que puede ser al alza o a la baja. Se exige al banco una diligencia máxima para evitar que esta provisión sea mucho mayor o menor que los gastos que finalmente asumiremos, por encima del 10% de la compraventa habitualmente.
Si la hipoteca tiene cláusula suelo, limitación a la bajada de los intereses variable que supone no beneficiarse de un Euribor bajo, el notario deberá recoger una expresión manuscrita en la escritura en la que el cliente expresa que conoce su existencia. Las cláusulas suelo firmadas antes de la Ley 1/2013 pueden ser abusivas por falta de transparencia, pero solo un abogado nos puede asesorar en cuanto a la eventual demanda judicial.
Una mala práctica que señala el Banco de España en esta cuestión es no advertir al cliente que la vinculación que exige para conseguir una bonificación del tipo de interés, por la contratación de seguros o domiciliar la nómina, deja de tener sentido si se toca la cláusula suelo. Imaginemos que la hipoteca tiene una cláusula suelo del 3% y el Euribor está al 0,059%; el cliente pactó un Euribor + 1% con una bonificación del 0,3% si contrataba seguro de vida y hogar. En aplicación de esta bonificación, el tipo variable pasa a ser de Euribor + 0,70%, lo que implica un 0,759% en el ejemplo. Sin embargo, en lugar de este interés el banco le aplicará un 3%, la cláusula suelo. No tiene beneficio alguno la bonificación, ya que su sentido desaparece por la cláusula suelo. Esta información se debe explicar adecuadamente al hipotecado.
La lista de obligaciones que tienen los bancos para que sus clientes firmen una hipoteca en buenas condiciones y con toda la información necesaria es muy larga y podríamos extendernos de forma casi ilimitada. Sin embargo, la idea es muy clara: los bancos no pueden engañar ni dar la información de forma sesgada, sino que tienen que mirar por el interés de sus clientes. Ganar dinero no está reñido con cuidar a la clientela, más bien todo lo contrario.