Insee Focus · Novembre 2021 · n° 254

37,2 millions de logements en France au 1^er janvier 2021

Au 1^er janvier 2021, la France métropolitaine compte 36,2 millions de logements sur les 37,2 millions de France hors Mayotte (figure 1, sources), soit 12,6 millions de logements supplémentaires depuis 1982. L’évolution du parc de logements résulte de différents facteurs. La construction de logements neufs ainsi que la transformation de locaux non résidentiels en logements (réaffectations) contribuent à augmenter le nombre de logements. Inversement, les démolitions et les changements d’usage de locaux d’habitation (désaffectations) réduisent le parc.

Depuis le début des années 1980, le parc s’est accru de 1,1 % par an en moyenne en France métropolitaine. Le taux de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période ; il a toutefois légèrement ralenti sur les cinq dernières années (figure 2). En 2021, la croissance du nombre de logements s’atténue encore, à + 0,7 % (après + 0,9 % en 2020 et + 1,0 % en 2019), la construction neuve ayant chuté avec la crise sanitaire. Aujourd’hui, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants.

Depuis 1982, le nombre de résidences principales s’est accru de 52 %. Cette hausse a été portée par la croissance démographique (+ 20 % sur cette même période), mais également par la baisse de la taille des ménages (mises en couples plus tardives, ruptures d’union, vieillissement démographique, etc.). Toutefois, depuis une quinzaine d’années, le nombre de résidences principales croît à un rythme un peu moins soutenu que l’ensemble du parc, alors qu’il avait augmenté un peu plus vite que ce dernier entre 1990 et le milieu des années 2000. En conséquence, la part des résidences principales diminue légèrement : 81,8 % en 2021, contre 82,6 % en 1982.

Depuis le début des années 2010, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente plus vite que l’ensemble du parc, alors qu’il avait progressé de façon moins soutenue que ce dernier à partir de 1990.

Les logements vacants augmentent nettement depuis 2006, à un rythme supérieur à celui de l’ensemble du parc, alors que leur nombre augmentait moins vite, voire diminuait, auparavant. Néanmoins, cette hausse s’atténue sur les dernières années. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s’agir de logements inoccupés sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement soit mis en vente ou en location.

En 2021, l’habitat individuel représente 55 % des logements, comme en 1982. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels. Depuis 2008, sa part recule légèrement, car le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels, jusqu’à deux fois plus vite sur les cinq dernières années (figure 3). Depuis 2013, les logements achevés dans l’année sont en effet plus souvent collectifs qu’individuels.

Depuis le début des années 1980, la répartition du parc de logements selon la taille de l’unité urbaine a évolué sous l’effet de deux phénomènes. Tout d’abord, la croissance du parc a évolué de façon hétérogène sur le territoire. Ensuite, sa répartition a évolué en lien avec le phénomène d’extension urbaine, par l’apparition de nouvelles unités urbaines ou l’agrandissement d’unités urbaines déjà existantes.

En 2021, 16 % des résidences principales se situent dans l’unité urbaine de Paris et 20 % dans une commune hors unité urbaine (figure 4). Ces proportions ont légèrement diminué depuis 1982 au profit des unités urbaines autres que Paris.

Les résidences secondaires et les logements occasionnels se situent bien plus souvent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants : 77 % contre seulement 52 % des résidences principales. Depuis 2008, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels croît un peu plus vite dans les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus, y compris celle de Paris, que dans les autres unités urbaines. La part de ce type de logement dans les communes hors unité urbaine a nettement diminué par rapport au début des années 1980 (de 52 % en 1982 à 37 % en 2021), alors que celle dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants s’est accrue (de 31 % à 40 %). Ces changements s’expliquent par une évolution moins favorable du nombre de résidences secondaires et logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine, mais également par le passage de communes hors unité urbaine à l’espace urbain, le plus souvent en intégrant une agglomération.

La majorité des logements vacants (60 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. La part des logements vacants hors unité urbaine s’est réduite par rapport au début des années 1980, passant de 30 % en 1982 à 25 % en 2021, tout comme la part de logements vacants au sein de l’unité urbaine de Paris, passant de 17 % à 13 %. Au contraire, la part des logements vacants dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants a augmenté, passant de 29 % en 1982 à 35 % en 2021.

Enfin, l’habitat individuel est d’autant plus fréquent que la taille de l’unité urbaine à laquelle appartient la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre).

En 2021, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (figure 5). Cette part est stable depuis 2010, après avoir augmenté de façon continue depuis 1982 (elle était alors de 50 %). La part des propriétaires sans charges de remboursement s’est sensiblement accrue jusqu’en 2010 (38 % contre 27 % en 1982), en partie sous l’effet du vieillissement de la population, avant de se stabiliser (38 % en 2021). La part des propriétaires accédants se stabilise quant à elle à 20 % depuis une quinzaine d’années, possiblement en lien avec l’allongement des durées d’emprunts. Entre 1990 et le milieu des années 2000, elle avait baissé de façon continue, de 26 % à 20 %.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1990, soit un niveau un peu plus faible qu’en 1982 (41 %). Les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs privés, 23 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le milieu des années 1990, alors qu’elle avait nettement augmenté auparavant. Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue depuis 1982 (2 % en 2021).

Dans les départements d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc total des logements augmente plus rapidement qu’en métropole, en raison d’une forte croissance de la population. Cependant, l’augmentation du nombre de logements s’atténue : + 1,6 % en moyenne par an depuis dix ans, contre + 2,8 % entre 1982 et 2010.

En 2021, dans les DOM, 82 % des logements sont des résidences principales, 6 % des résidences secondaires ou logements occasionnels et 12 % des logements vacants (figure 1). Depuis 2008, le nombre de résidences principales s’accroît un peu moins vite que l’ensemble du parc. Ainsi, la part des résidences principales est légèrement plus faible qu’en 1982. L’habitat individuel représente les deux tiers de l’ensemble des logements ultramarins, une proportion nettement plus élevée qu’en métropole. Sa part baisse lentement depuis le début des années 1980 (78 % en 1982). Il reste toutefois majoritaire aussi bien pour les résidences principales, les résidences secondaires ou logements occasionnels et les logements vacants.