L'envolée de l'e-commerce bouscule l'immobilier logistique urbain

Envolée de l'e-commerce, intensification des flux de marchandises, préoccupations environnementales… L'immobilier logistique en milieu urbain constitue un réel défi pour la filière. Comment rapprocher l'activité logistique des destinataires finaux dans les centres urbains tout en garantissant un service efficace et « propre ».  ?

Les acteurs se mobilisent pour diversifier les typologies d'immeubles, avec l'objectif de proposer un maillage géographique plus fin pour limiter l'impact environnemental des livraisons et satisfaire l'engouement toujours plus grand des consommateurs pour l'e-commerce. Ce secteur à forte croissance représente 1,8 milliard de transactions en 2020 selon la Fevad. 

« L'activité sera d'autant mieux acceptée par les citadins que l'on multipliera et diversifiera les solutions immobilières pour répartir le flux global », soutient Rémi Goléger, cofondateur de Corsalis Logistics Real Estate, qui cible son action dans les centres-villes des principales agglomérations françaises, avec une offre de surfaces allant de 200 à 4.000 mètres carrés. 

Des hôtels logistiques

Ces stratégies doivent composer avec la pression foncière dans les grandes métropoles. Le groupe Sogaris a livré en novembre 2020 un espace logistique de proximité qui se glisse sous le boulevard périphérique parisien, Porte de Pantin, et promet d'assurer une desserte propre et responsable à l'échelle locale. L'exploitation a été confiée à Ecolotrans.

Selon l'opérateur, le site s'inscrit dans un schéma de distribution pensé à l'échelle du Grand Paris, intégrant notamment les hôtels logistiques . Après avoir livré celui du quartier Chapelle International dans la capitale (18e arrondissement), il en développe deux autres dans les quartiers des Ardoines, à Vitry-sur-Seine, et Bercy Charenton, à cheval entre Paris et Charenton-le-Pont.

Fin novembre, la foncière a signé un partenariat stratégique avec la RATP pour déployer des centrales de mobilités intégrées dans les villes. Ce programme immobilier hybride, au service de la mobilité des personnes et des biens, conjuguera stationnement pour les véhicules, surfaces dédiées à des activités de distribution urbaine, autopartage, bornes de recharge électrique… La recherche de sites appropriés est à l'étude. En complément à cette mutualisation spatiale, les deux acteurs explorent la cohabitation partagée dans le temps au sein de la gare multimodale du futur quartier Pleyel à Saint-Denis. La nuit sera réservée au dépôt de bus, le jour à une messagerie.

Un fonds friche de 300 millions d'euros

L'occupation temporaire d'un bâtiment constitue une autre piste. Avec le projet Plume, acronyme de plateforme de logistique urbaine modulaire écoconçue, FM Logistic et Novaxia ont remporté l'appel à manifestation d'intérêt (AMI) « fret et logistique » initié par la région Ile-de-France. Le principe : la foncière rachète des immeubles vacants à transformer et, en attendant leur nouvelle affectation, le logisticien y installe des préfabriqués qui pourront être transférés sur un autre site par la suite. Y seront proposés différents services selon les attentes des clients : stockage des produits de grande consommation, distribution dans les centres-villes en véhicules propres, retrait par les particuliers de leurs commandes, gestion des retours… Le premier lieu est en cours d'identification.

L'une des mesures du plan de relance pourrait bien accélérer ces implantations logistiques urbaines : le fonds friches, doté de 300 millions d'euros, pour soutenir le recyclage d'anciennes emprises industrielles (commerciales, industrielles, militaires…). « Ces opérations sont en effet longues, coûteuses et techniquement complexes », rappelle Rémi Goléger. 

L'autre difficulté pour les porteurs de projet est d'identifier ce foncier bien placé dans les zones urbaines. A la demande du ministère de la Transition écologique, l e Cerema a développé un outil en ligne, Cartofriches, actuellement en phase test, pour répertorier ces anciens sites industriels ou espaces désaffectés sur le territoire national.